西方国家经济萎缩,为什么房价却没有暴跌?

时间:2021-05-13 16:48:36

许多西方国家经历了严重的经济衰退,但是他们的房价却在上涨,通常,这两个是正相关的,但是自大流行开始以来,它们之间就出现了明显的分歧。本文以英国和美国为例探讨他们房价没有崩溃的原因。

英国:收入有弹性、免除印花税

在经济急剧下降之后英国房价继续飙升。在过去的一年中,英国经济以史无前例的速度萎缩,现在仍比大流行前低8%。在首次封锁期间短暂下跌之后,年度房价增长率已飙升至七年来的最高水平。根据官方统计,2月份的房地产平均价格同比上涨了8.6%,而3月份的交易数量是自统计以来的最高记录。

那么为什么会出现这种情况呢?第一个原因是收入一直具有惊人的弹性。 在英国,当前的住房繁荣与过去的低迷形成了鲜明对比,过去的低迷是因为经济产出下降导致房价暴跌,人们在收入受到打击时往往不愿购买房地产,他们担心受到冲击。 2009年,在金融危机最严重的时候,英国经济萎缩了6%以上,失业率飙升,房价指数下降了近16%。 但是在大流行期间,政府通过休假和商业贷款计划在很大程度上保护了收入,失业率在很大程度上保持稳定。 在第二季度下降之后,到2020年第三季度,税后家庭收入已经恢复到2019年底的水平。 同时,倾向于购买房地产的较富裕家庭实际上储蓄是增加的,因为保住了工作,旅行禁令和酒吧、餐馆的关闭也限制了消费机会。

折线图显示英国家庭收入比支出稳定得多

大流行还改变了最需要的房产类型。经济学家卡拉·帕西蒂表示,反复的封锁使许多人在家工作,似乎正在使买家放弃面积较小、拥挤的房屋,将目光投向了宽敞的家庭住宅。

同时,英国政府一直在采取措施来促进需求,其中最主要的是在印花税假期日,即免除任何房产的前50万英镑的购买税。 这项措施于2020年7月推出,现在预计将持续到6月。

美国:低供应加上不断增长的购房需求

美国住房市场正处于火热状态,两位数的升值是规则。房地产经纪人协会上周表示,从2020年3月到2021年3月,现有房屋的价格飙升了17%,创下了纪录。上一次美国住房市场看起来如此繁荣是在2005至2007年,然后房地产泡沫破裂,全球经济陷入大萧条以来最严重的衰退。现在房地产再次蓬勃发展,总结起来美国房地产不会崩溃的五个原因如下:

库存处于历史最低点。房地产经纪人协会表示,待售房屋的供应量只有2.1个月,比2月份的2.0个月供应量略微增加。这也表明,供求关系根本不允许在不久的将来出现价格崩溃。

建筑商无法快速建造满足需求的房子。上一次崩盘后,房屋建筑商大幅回撤,从未完全恢复到2007年之前的水平。现在,他们没有办法迅速购买土地和获得监管部门的批准,以满足需求。

抵押贷款利率接近历史低点。低利率给购房者增加了购买力。抵押贷款银行家协会预计,到2021年底,利率将升至3.7%。这将抑制再融资,但不会影响购房。

人口趋势正在创造新的买家。许多已经拥有房屋的美国人在大流行期间感觉他们需要更大的地方。千禧一代是一个庞大的群体,处于他们的黄金购买期。而西班牙裔是一个年轻的、不断增长的人口群体,热衷于拥有住房。

贷款标准仍然严格。2007年借款人不需要提供收入证明,“骗子贷款”很普遍。几乎任何人不论信用记录或首付规模多少,都可以进行抵押贷款。现在对借款人实行严格的标准,那些获得抵押贷款的人绝大多数都有良好的信用。根据纽约联邦储备银行的数据,第三和第四季度抵押贷款借款人的典型信用评分为786分,创历史新高。

英国依靠收入的弹性和免除印花税等措施,虽然经济下搓,但是房价上涨。美国依靠低供应加上不断增长的购房需求,保住房价不崩溃。这些都离不开国家的干预和调控。(来源FT、Bankrate)